Droit de l’expropriation

1.      La définition du changement de destination au sens du Code de l’urbanisme

Au sens du Code de l’urbanisme, un changement de destination sera caractérisé lorsqu'une construction existante est affectée à une destination différente de celle initialement prévue.

L’article R.151-27 du Code de l’urbanisme définit cinq destinations différentes :

1° Exploitation agricole et forestière ;

2° Habitation ;

3° Commerce et activités de service ;

4° Equipements d'intérêt collectif et services publics ;

5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.



Pour apprécier si une demande de changement de destination est nécessaire, il y a lieu de prendre en compte la destination initiale du bâtiment et les éventuels changements ultérieurs de destination qui ont fait l'objet d'une autorisation.

A contrario, l’absence d’exploitation ou d’occupation ne constitue pas un critère d’appréciation. Le juge administratif considère, en effet, que la destination ne s'éteint pas avec le non-usage des locaux (CAA Paris, 2 avril 2009, n^o 06PA00937)

A titre liminaire, il est précisé :

• D’une part, que les changements entre sous-destinations d’une même destination ne sont pas soumis à déclaration. Pour rappel, l’article R.151-28 du Code de l’urbanisme prévoit les sous-destinations suivantes :

« Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes :

1° Pour la destination " exploitation agricole et forestière " : exploitation agricole, exploitation forestière ;

2° Pour la destination " habitation " : logement, hébergement ;

3° Pour la destination " commerce et activités de service " : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ;
4° Pour la destination " équipements d'intérêt collectif et services publics " : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;
5° Pour la destination " autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire " : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition ».



• D’autre part, que le changement de destination n’est pas nécessairement lié à la réalisation de travaux. Autrement dit, une déclaration de changement de destination doit être formalisée même dans l’hypothèse de l’absence de travaux ;
• Enfin, que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal (Article R.151-29 du Code de l’urbanisme).

2.1.     La déclaration préalable sera nécessaire dans les cas suivants

Le changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations est soumis à déclaration dès lors que les travaux n’ont pas pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.

A contrario, lorsque le projet comporte un changement de destination ou de sous-destination ainsi que des travaux de nature à modifier les structures porteuses ou bien la façade du bâtiment, le projet de construction relève du régime du permis de construire.

Dans cette perspective, l’article R.421-14- c) du Code de l’urbanisme dispose que :

« Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :

a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ;

b) Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2 ;

c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ;

d) Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4.

Pour l'application du c du présent article, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.