VENTE IMMOBILIERE : LA PRESENCE D’AMIANTE DANS LES PARTIES COMMUNES CONSTITUE UN VICE CACHE
- QUELLES SONT LES CARACTERISTIQUES D’UN VICE CACHE ?
L'article 1641 du Code civil prévoit que :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
Il incombe ainsi à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères :
- Premièrement, la chose vendue doit être atteinte d’un vice inhérent à la chose vendue ;
- Deuxièmement, le vive doit revêtir un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose ;
- Troisièmement, le vice doit être antérieur à la vente, au moins en l’état de germe ;
- Quatrièmement, le vice présent au moment de la vente, ne doit ni être apparent ni être connu de lui[1]. Dans cette perspective, il a été jugé que le fait qu'une fuite d'eau soit mentionnée dans un diagnostic immobilier ne suffit pas à caractériser la connaissance par l'acheteuse du vice dans son ampleur et ses conséquences (Civ. 3e, 14 mars 2012, no 11-10.861 P : D. 2012. 876).
A titre illustratif, la responsabilité du Vendeur a ainsi été retenue au titre de :
- vices affectant les équipements communs (Cass. 3e civ., 6 oct. 2004, n° 03-12.497 : JurisData n° 2004-025090 : Bruits assourdissants provenant des chaudières à usage collectif d'un immeuble en copropriété) ;
- vices affectant la structure de l'immeuble (Cass. 3e civ., 16 déc. 2014, n° 13-24.906) telles que des Infiltrations d'eau dans plusieurs parties communes (CA Versailles, 10 mai 2010, n° 09/01999).
2. LA PRESENCE D’AMIANTE EST SUSCEPTIBLE DE REVETIR LA QUALIFICATION D’UN VICE CACHE
Dans une décision rendue le 22 février 2007, la Cour d’Appel de Paris a été amené à juger que le fait que la toiture constituait une partie commune n'était pas susceptible d'exonérer le vendeur de sa responsabilité :
« Considérant que, contrairement à ce qu’elle soutient, la société ODEON PIERRE ne peut s’exonérer de sa responsabilité en faisant valoir que les vices en question concernant les parties communes »
La découverte d’amiante dans les parties communes peut ainsi fonder une action contre le Vendeur aux fins d’obtenir le remboursement du coût des travaux de réfection de la toiture et la réparation du préjudice de jouissance subi par l'acquéreur.
S’agissant de l’amiante, la responsabilité du Vendeur a ainsi été retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés au titre des désordres suivants :
[1] Le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du code civil
- La présence d’amiante dans des calorifugeages et des flocages (Cass. 3e civ. 7-10-2009 n° 08-12.920).
- La présence d’amiante dans les plaques de fibrociment, formant la couverture de l’immeuble, constitue un vice caché qui permet à l’acquéreur de mettre en œuvre l’action estimatoire :
5. La cour d’appel a souverainement retenu que, si le vice ne rendait pas la maison impropre à son usage, dans la mesure où l’amiante était confiné par l’isolation, il en diminuait l’usage de manière importante dès lors que des travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture ne pourraient pas être entrepris sans qu’une procédure de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne fût engagée.
6. Elle en a déduit à bon droit que la maison était affectée d’un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acquéreurs n’en auraient donné qu’un moindre prix et qu’il convenait de fixer la réduction du prix telle qu’elle avait été arbitrée par l’expert.
7. Le moyen n’est donc pas fondé (Cass. 3e civ., 15 avr. 2021, n°20-16320).
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