LA CREATION DE PARTIES COMMUNES SPECIALES ET LES CHARGES DE COPROPRIETE

Les copropriétés devaient ainsi modifier leur règlement de copropriété avant le 23 novembre 2021. 

Or, l’article 209-II de de la loi ELAN a été intégralement réécrit par la LOI n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale , dite « Loi 3DS».

L’article 89 de la Loi n°2022-217 du 21 février 2022 précitée est venue préciser que :



« La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifiée :

2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :

II. L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties commune ».

Il convient, désormais, de retenir en application de ces dispositions que toute date butoir pour la mise en conformité des règlements a disparu.

Désormais, le dispositif s’articule autour de la date pivot du 1er juillet 2022 et deux situations doivent être distinguées : 

• D’une part, pour les immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022 : Le règlement de copropriété à venir devra impérativement mentionner l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative. A défaut, les droits attachés à ces parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative seront présumés ne pas exister ;

• D’autre part, pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1^er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires doit jusqu’à obtention d’un vote favorable inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale la question de cette mention dans le règlement de copropriété.

Dans ce dernier cas, il est prévu que si la mise à jour des règlements de copropriété n’a pas été votée, cette absence de vote n’a pas d’incidence juridique dans la mesure où cela n’entrainera nullement la remise en cause d’un droit acquis ou l’existence des parties communes dites spéciales.

L’article 89 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022 se termine en précisant que l'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.