VENTE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT : QUI DOIT REALISER LES TRAVAUX CONSECUTIFS A DES CONSTRUCTIONS INACHEVEES ET IMMEUBLES MENAÇANT RUINE ?

La vente en état futur d’achèvement est définie par l’article 1601-3 du Code Civil comme suit :

« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux »

Le Juge administratif a eu l’occasion de juger, dans le cadre d’une affaire relative à la mise en œuvre des pouvoirs de police résultant de l’article L.511-2 du Code de la construction et de l’habitation à la suite de la défaillance du promoteur que si les ouvrages deviennent la propriété des acquéreurs au fur et à mesure de leur exécution, les acquéreurs ne pouvaient être débiteurs des obligations de réparation ou de démolition qui incombent au propriétaire d’un immeuble menaçant ruine à défaut de réception des travaux et de la qualité de maître d’ouvrage du Vendeur-Promoteur.

Le Juge considérant que les acquéreurs des biens en VEFA, bien que propriétaires, ne disposent pas de la qualité de maître d’ouvrage avant la réception des travaux.

Dans un arrêt rendu le 28 septembre 2020, le Conseil d’Etat a jugé que



« 4. Il résulte des dispositions citées au point 3 que le transfert de propriété des terrains faisant l'objet de la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique intervient, à défaut d'accord amiable antérieur, à la date de l'ordonnance rendue par le juge de l'expropriation. Toutefois, le nouveau propriétaire n'entre en possession du bien qu'à la date du paiement de l'indemnité ou de sa consignation. Avant cette date, l'expropriant ne peut réaliser des travaux sur la propriété, sauf accord de l'exproprié, sauf à constituer une emprise irrégulière. Dans ces conditions, les obligations de réparation ou de démolition incombant à la personne propriétaire d'un immeuble menaçant ruine, pour l'application des dispositions de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent être mises à la charge de l'expropriant avant le paiement de l'indemnité, quand bien même il est propriétaire du bien, dès lors que, jusqu'à cette date, il ne dispose pas des pouvoirs de maître de l'ouvrage » (CE, 28 septembre 2020, n°426290 : https://www.legifrance.gouv.fr