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QUAND ET COMMENT SE PREVALOIR DE LA GARANTIE RELATIVE AUX DOMMAGES INTERMEDIAIRES?

Sun, 20 Aug 2023 14:45:05 GMT

La théorie des dommages intermédiaires peut être mobilisée à défaut de dommages relevant de la garantie décennale et biennale

L'existence des dommages intermédiaires a été consacrée dans un arrêt de principe de la Cour de cassation en date du 10 juillet 1978 (Cass. 3 ^e Civ., 10 juillet 1978, n°77-12.595).

Il s'agit d'un régime de responsabilité autonome et complémentaire aux garanties légales que constituent la garantie décennale et la garantie de bon fonctionnement ce qui induit que le maître d'ouvrage est tenu de rapporter la preuve d'une faute contractuelle imputable au constructeur (contrairement aux garanties légales où la faute est présumée).

La garantie des dommages intermédiaires peut ainsi être mobilisée si les conditions suivantes sont réunies:

- les dommages sont cachés à la réception,

- les dommages se sont révélés après la réception des travaux et après l'année de la garantie de parfait achèvement,

- les dommages n’ont pas fait l’objet de réserves,

- les dommages ne compromettent pas la solidité de l'immeuble et ne le rendent pas impropre à sa destination,

- l'existence d'une faute du constructeur doit être caractérisée ainsi que l'existence d'un préjudice.

Il est précisé que l'action doit impérativement être engagée dans les 10 ans à compter de la réception conformément aux dispositions de l'article 1792-4-3 du Code Civil telles qu'interprétées par la jurisprudence (« En dehors des actions régies par les articles 1792-3 , 1792-4-1 et 1792-4-2 , les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par 10 ans à compter de la réception des travaux »).

A titre illustratif, les dommages suivants ont été considérés comme relevant de la garantie des dommages intermédiaires :

- microfissures affectant la façade

- fissures inesthétiques affectant le carrelage

- décollement d'un revêtement.

A défaut de mobilisation de la garantie décennale des constructeurs ou de la garantie biennale, la théorie des dommages intermédiaires peut être invoquée pour obtenir la réparation intégrale des dommages.

--- droit de la construction - dommages - garantie décennale - garantie biennale - responsabilité - faute prouvée ---

DROIT DE L'URBANISME: QUELLE EST LA REGLEMENTATION APPLICABLE AUX BATIMENTS DEMOLIS OU DETRUITS?

Sun, 20 Aug 2023 14:13:48 GMT

L'article L.111-5 du Code de l'urbanisme définit la réglementation à respecter s'agissant des bâtiments démolis ou détruits: Le droit à la reconstruction à l'identique

Il résulte de l’article L.111-15 du Code de l’urbanisme que :

« Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

Quatre conditions doivent être respectées pour pouvoir construire à l'identique:

- 1ère condition: La destruction ou la démolition doit datée de moins de 10 ans. A ce titre, il est précisé que ce délai de 10 années court à compter de la date de la destruction ou de la démolition dont la preuve incombe au demandeur

- 2ème condition: La construction doit être régulière (Soit, un bâtiment édifié conformément à une autorisation d'urbanisme ou avant l'institution des autorisations d'urbanisme (loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire)

- 3ème condition: Il ne doit pas exister de dispositions contraires des nouvelles règles d'urbanisme (PLU, PLUI, Carte communale)

- 4ème condition: Il ne doit pas y avoir un risque caractérisée au sens de l'article R.111-2 du Code de l'urbanisme qui prévoit que "Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserves de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations".

La reconstruction à l'identique nécessite, en tout état de cause, l'octroi d'une autorisation d'urbanisme. Il sera ainsi nécessaire de solliciter et d'obtenir soit un permis de construire , soit une déclaration préalable (article L.421-1 et suivants du code de l'urbanisme).

A noter : Le droit à reconstruction n'a pas un caractère absolu et est susceptible de donner lieu à un refus d'autorisation d'urbanisme.

Il est ainsi nécessaire de vous faire accompagner afin d'obtenir une assistance juridique dans le cadre du dépôt de votre demande d'autorisation d'urbanisme par un avocat en droit de l'urbanisme.

--- travaux de reconstruction - bâtiment démoli - droit à reconstruire à l'identique - Article L.111-15 du code de l'urbanisme - autorisation d'urbanisme ---

Droit immobilier et vente immobiliere

Mon, 27 Mar 2023 10:19:03 GMT

VENTE IMMOBILIERE : LA PRESENCE D’AMIANTE DANS LES PARTIES COMMUNES CONSTITUE UN VICE CACHE

QUELLES SONT LES CARACTERISTIQUES D’UN VICE CACHE ?

L' article 1641 du Code civil prévoit que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Il incombe ainsi à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères :

Premièrement, la chose vendue doit être atteinte d’un vice inhérent à la chose vendue ;
Deuxièmement, le vive doit revêtir un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose ;
Troisièmement, le vice doit être antérieur à la vente, au moins en l’état de germe ;
Quatrièmement, le vice présent au moment de la vente, ne doit ni être apparent ni être connu de lui ^[1] . Dans cette perspective, il a été jugé que le fait qu'une fuite d'eau soit mentionnée dans un diagnostic immobilier ne suffit pas à caractériser la connaissance par l'acheteuse du vice dans son ampleur et ses conséquences (Civ. 3e, 14 mars 2012, no 11-10.861 P : D. 2012. 876).

A titre illustratif, la responsabilité du Vendeur a ainsi été retenue au titre de :

vices affectant les équipements communs ( Cass. 3e civ., 6 oct. 2004, n° 03-12.497 : JurisData n° 2004-025090 : Bruits assourdissants provenant des chaudières à usage collectif d'un immeuble en copropriété) ;
vices affectant la structure de l'immeuble ( Cass. 3e civ., 16 déc. 2014, n° 13-24.906 ) telles que des Infiltrations d'eau dans plusieurs parties communes ( CA Versailles, 10 mai 2010, n° 09/01999 ).

2. LA PRESENCE D’AMIANTE EST SUSCEPTIBLE DE REVETIR LA QUALIFICATION D’UN VICE CACHE

Dans une décision rendue le 22 février 2007, la Cour d’Appel de Paris a été amené à juger que le fait que la toiture constituait une partie commune n'était pas susceptible d'exonérer le vendeur de sa responsabilité :

« Considérant que, contrairement à ce qu’elle soutient, la société ODEON PIERRE ne peut s’exonérer de sa responsabilité en faisant valoir que les vices en question concernant les parties communes »

La découverte d’amiante dans les parties communes peut ainsi fonder une action contre le Vendeur aux fins d’obtenir le remboursement du coût des travaux de réfection de la toiture et la réparation du préjudice de jouissance subi par l'acquéreur.

S’agissant de l’amiante, la responsabilité du Vendeur a ainsi été retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés au titre des désordres suivants :

[1] Le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du code civil

La présence d’amiante dans des calorifugeages et des flocages (Cass. 3 ^e civ. 7-10-2009 n° 08-12.920).
La présence d’amiante dans les plaques de fibrociment, formant la couverture de l’immeuble, constitue un vice caché qui permet à l’acquéreur de mettre en œuvre l’action estimatoire :

5. La cour d’appel a souverainement retenu que, si le vice ne rendait pas la maison impropre à son usage, dans la mesure où l’amiante était confiné par l’isolation, il en diminuait l’usage de manière importante dès lors que des travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture ne pourraient pas être entrepris sans qu’une procédure de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne fût engagée.

6. Elle en a déduit à bon droit que la maison était affectée d’un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acquéreurs n’en auraient donné qu’un moindre prix et qu’il convenait de fixer la réduction du prix telle qu’elle avait été arbitrée par l’expert.

7. Le moyen n’est donc pas fondé (Cass. 3e civ., 15 avr. 2021, n° 20-16320 ).

Urbanisme et expropriation

Mon, 27 Mar 2023 09:59:57 GMT

Droit de l’expropriation

ORDONNANCE D’EXPROPRIATION ET OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE EN MATIERE DE TRAVAUX URGENT : QUI DOIT REALISER LES TRAVAUX D’UN IMMEUBLE MENAÇANT RUINE ?

Le Juge administratif eu l’occasion de préciser si le transfert de propriété des terrains qui font l’objet d’une mesure d’expropriation pour cause d’utilité publique intervient à la date de l’ordonnance rendue par le Juge de l’expropriation, les travaux imposés avant la prise de possession des biens expropriés sur le fondement de l’article L.511-2 du code de la construction et de l’habitation relatif aux immeubles menaçant ruine doivent être mis à la charge de l’exproprié.

Le Juge considérant que l’expropriant, bien que propriétaire, ne dispose pas de la qualité de maître d’ouvrage avant le paiement de l’indemnité d’expropriation.

Dans un arrêt rendu le 17 mai 2022, la Cour administrative de Lyon a jugé que

« 4. Il résulte des dispositions citées au point 3 que le transfert de propriété des terrains faisant l'objet de la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique intervient, à défaut d'accord amiable antérieur, à la date de l'ordonnance rendue par le juge de l'expropriation. Toutefois, le nouveau propriétaire n'entre en possession du bien qu'à la date du paiement de l'indemnité ou de sa consignation. Avant cette date, l'expropriant ne peut réaliser des travaux sur la propriété, sauf accord de l'exproprié, sauf à constituer une emprise irrégulière. Dans ces conditions, les obligations de réparation ou de démolition incombant à la personne propriétaire d'un immeuble menaçant ruine, pour l'application des dispositions de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent être mises à la charge de l'expropriant avant le paiement de l'indemnité, quand bien même il est propriétaire du bien, dès lors que, jusqu'à cette date, il ne dispose pas des pouvoirs de maître de l'ouvrage » (CAA Lyon, 17 mai 2022, n°20LY02193 : https://www.legifrance.gouv.fr )

Droit de l’urbanisme

CHANGEMENT DE DESTINATION : QUAND DOIT-ON FORMALISER UNE DEMANDE DE CHANGEMENT DE DESTINATION AUPRES DU SERVICE D’URBANISME ?

1. La définition du changement de destination au sens du Code de l’urbanisme

Au sens du Code de l’urbanisme, un changement de destination sera caractérisé lorsqu'une construction existante est affectée à une destination différente de celle initialement prévue.

L’article R.151-27 du Code de l’urbanisme définit cinq destinations différentes :

1° Exploitation agricole et forestière ;

2° Habitation ;

3° Commerce et activités de service ;

4° Equipements d'intérêt collectif et services publics ;

5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Pour apprécier si une demande de changement de destination est nécessaire, il y a lieu de prendre en compte la destination initiale du bâtiment et les éventuels changements ultérieurs de destination qui ont fait l'objet d'une autorisation.

A contrario, l’absence d’exploitation ou d’occupation ne constitue pas un critère d’appréciation. Le juge administratif considère, en effet, que la destination ne s'éteint pas avec le non-usage des locaux (CAA Paris, 2 avril 2009, n ^o 06PA00937)

2. Les autorisations requises pour solliciter un changement de destination

A titre liminaire, il est précisé :

D’une part, que les changements entre sous-destinations d’une même destination ne sont pas soumis à déclaration. Pour rappel, l’article R.151-28 du Code de l’urbanisme prévoit les sous-destinations suivantes :

« Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes :

1° Pour la destination " exploitation agricole et forestière " : exploitation agricole, exploitation forestière ;

2° Pour la destination " habitation " : logement, hébergement ;

3° Pour la destination " commerce et activités de service " : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ;
4° Pour la destination " équipements d'intérêt collectif et services publics " : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;
5° Pour la destination " autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire " : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition ».

D’autre part, que le changement de destination n’est pas nécessairement lié à la réalisation de travaux. Autrement dit, une déclaration de changement de destination doit être formalisée même dans l’hypothèse de l’absence de travaux ;
Enfin, que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal (Article R.151-29 du Code de l’urbanisme).

2.1. La déclaration préalable sera nécessaire dans les cas suivants

Le changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations est soumis à déclaration dès lors que les travaux n’ont pas pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.

2.2. Un permis de construire sera exigé dans les hypothèses suivantes :

A contrario, lorsque le projet comporte un changement de destination ou de sous-destination ainsi que des travaux de nature à modifier les structures porteuses ou bien la façade du bâtiment, le projet de construction relève du régime du permis de construire.

Dans cette perspective, l’article R.421-14- c) du Code de l’urbanisme dispose que :

« Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :

a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ;

b) Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2 ;

c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ;

d) Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4.

Pour l'application du c du présent article, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

Droit des marches publics

Mon, 27 Mar 2023 09:39:52 GMT

Article droit des marches publics

LA RENONCIATION DU TITULAIRE D’UN MARCHE PUBLIC APRES NOTIFICATION DU MARCHE PUBLIC ENGAGE SA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE

Conformément à l’article R.2182-4 du Code de la Commande Publique :

L'acheteur notifie le marché au titulaire.
Le marché prend effet à la date de réception de la notification.

La notification du marché au titulaire, qui doit intervenir après la régularisation de l’acte d’engagement et la fourniture par l’attributaire pressenti des pièces nécessaires telles que sollicitées dans le cadre des documents de la consultation, marque ainsi la prise d’effet du contrat.

Dès lors, après notification du marché, il y a lieu de considérer :

d’une part , que les deux parties, soit l’opérateur économique et l’acheteur, sont engagés contractuellement et que seule une décision de résiliation ou une décision de classement sans suite est susceptible de mettre un terme audit marché ;
d’autre part , et surcroît, il convient de considérer que l’information des candidats évincés du rejet de leur offre les délie de leur engagement ( CE, 31 mai 2010, Société Cassan, n°315851 ). Ainsi, dès lors que les lettres de rejet ont été notifiées, il n’est plus possible d’attribuer le marché à l’entreprise classée en seconde position dans la mesure où l’acheteur ne peut modifier le sens de sa décision, après notification des lettres de rejet pour contraindre l’entreprise à exécuter le marché [1] .

Ainsi, l’information des candidats évincés ne doit intervenir qu’après que le candidat auquel il est envisagé d’attribuer le marché a produit l’ensemble des documents nécessaires à la vérification des candidatures et signé son offre.

Il en résulte, qu’en cas de renonciation audit marché public, l’acheteur est en droit d’obtenir la réparation de son préjudice lié à l’initiation d’une nouvelle procédure de mise en concurrence.

Une décision de résiliation sera prise pour acter de la fin des relations contractuelles en imputant, éventuellement, les frais consécutifs liés à la passation d’un nouveau marché au titulaire.

Une décision de classement sans suite peut, également, être envisagée.

La jurisprudence est venue préciser, à ce titre, que l’acheteur pouvait solliciter la réparation financière tenant aux nouvelles conditions de prix de l’offre retenue.

[1] « « Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SOCIETE CASSAN a remis le 9 avril 1999 une offre pour le lot de plomberie de l'appel d'offres passé par l'office public de l'habitat Hérault Habitat ; qu'aux termes des stipulations de l'acte d'engagement qu'elle a souscrit, l'offre ainsi présentée la liait contractuellement si l'acceptation de cette offre lui était notifiée dans un délai de 120 jours à compter de la date limite de remise des offres, fixée au 12 avril 1999 ; que la lettre du 11 mai 1999, par laquelle l'office public a informé la SOCIETE CASSAN, comme tous les autres candidats, que son offre n'avait pas été retenue par la commission d'appel d'offres, a eu pour effet de délier contractuellement la SOCIETE CASSAN, ainsi que celle-ci le soutient, de l'engagement précédemment souscrit par elle ; que, dès lors, si l'office public, par une lettre du 27 mai 1999, l'a informée de l'erreur entachant la lettre du 11 mai 1999 et lui a demandé d'accuser réception de la notification du marché, son offre ayant été en réalité retenue par la commission d'appel d'offres, ce marché ne pouvait en tout état de cause être conclu, dans les conditions fixées par l'offre remise par la SOCIETE CASSAN, qu'en recueillant à nouveau l'accord de celle-ci ; que la SOCIETE CASSAN, après que lui a été notifié, par la lettre du 11 mai 1999, un rejet de son offre, a expressément refusé de conclure le marché dont l'attribution lui a ensuite été notifiée le 27 mai 1999 ; qu'il s'ensuit que la SOCIETE CASSAN n'était tenue ni d'exécuter le marché notifié dans ces conditions par l'office public ni, à défaut, d'indemniser l'office de la différence entre le prix du marché qu'il a passé ensuite avec une autre entreprise pour l'exécution des mêmes travaux et le prix de l'offre qu'elle avait elle-même remise et qui avait été retenue par la commission d'appel d'offres » ;

Le préjudice indemnisable peut être égal à la différence entre le montant de l’offre de l’entreprise ayant initialement renoncée au marché et celui de l’offre arrivée seconde et finalement attributaire du marché.

Mots clés : marchés public – Offre – Renonciation à un marché public – entreprises – acheteur public

Droit des marches publics

LA THEORIE DE L’IMPREVISION CONSTITUE UNE VOIE AUTONOME D’INDEMNISATION : LES TITULAIRES D’UN MARCHE PUBLIC PEUVENT USER DE CETTE VOIE DE DROIT POUR SOLLICITER UNE INDEMNISATION DE LEUR PREJUDICE FINANCIER

Conformément aux dispositions de l’article L. 6-3° du code de la commande publique :

« Lorsque survient un évènement extérieur aux parties, imprévisible et bouleversant temporairement l’équilibre du contrat, le cocontractant, qui en poursuit l’exécution, a droit à une indemnité ».

Le Code de la Commande Publique étant silencieux sur les conditions d’octroi de l’indemnité d’imprévision, il y a lieu de considérer que le législateur n’a pas entendu remettre en cause les conditions posées par la jurisprudence administrative ( CE, 30 mars 1916, Compagnie générale d’éclairage de Bordeaux, n° 59928 ; CE, 21 octobre 2019, Société Alliance, n° 419155 ).

Les conditions d’indemnisation sur le fondement de la théorie de l’imprévision peuvent être synthétisées comme suit :

L’indemnisation de l’imprévision a pour objet de permettre d’assurer la continuité du service public, ce qui implique que seul le cocontractant qui continue à remplir ses obligations contractuelles et subit, de ce fait, un déficit d’exploitation, a droit à une indemnité ;
L’indemnité d’imprévision doit rester provisoire. Ainsi, dans l’hypothèse où les événements ayant justifié son octroi perdurent, le Conseil d’Etat a rappelé dans le cadre de son avis d’Assemblée Générale rendu le 15 septembre 2022, que le caractère permanent du bouleversement de l’équilibre économique du contrat fait obstacle à la poursuite de son exécution, de sorte que l’imprévision devient un cas de force majeure justifiant la résiliation du contrat.

Le Juge administratif considère, de manière classique, que l’autorité contractante n’a aucune obligation de conclure avec son cocontractant un nouveau contrat comportant notamment des prix plus élevés que ceux du contrat initial ( CE, Sect. 5 novembre 1982, Société Propétrol, n° 19413 ).

S’agissant des modalités d’indemnisation, seules les charges extracontractuelles subies par le titulaire sont susceptibles de faire l’objet d’une indemnisation par la personne publique afin de lui permettre de poursuivre l’exécution de son contrat. En ce sens, le Conseil d’Etat a pu préciser dans le cadre de son dernier avis rendu que :

« S’il est toujours loisible à l’entrepreneur, en cas de circonstances imprévisibles bouleversant l’économie du contrat, de présenter à l’autorité contractante une demande de modification des clauses financières du contrat, il n’a pas de droit à obtenir la révision de ces clauses, mais uniquement une indemnité pour charges extracontractuelles qui, en cas de désaccord de l’autorité contractante, lui sera octroyée, le cas échéant, par le juge ».

La théorie de l’imprévision est ainsi une voie de droit autonome d’indemnisation qui n’est ainsi nullement soumise aux conditions régissant la modification des contrats ci-dessus développés.

Cette théorie peut, également, invoquer dans l’hypothèse où la clause de variation n’a pas joué dans des conditions normales conformément aux prévisions des parties.

Le Juge administratif admet, en effet, que, pour suppléer à la clause insuffisante, le cocontractant puisse invoquer la théorie de l’imprévision.

Ces demandes font, toutefois, l’objet d’une analyse rigoureuse du Juge administratif.

En ce sens, la Cour administrative d’appel de Bordeaux, dans un arrêt rendu le 3 mai 2011, n’a pas manqué de relever la carence d’un titulaire d’un marché public et de contrôler l’ampleur de la modification financière du contrat avant de rejeter la demande du titulaire d’un marché public :

« Sur les charges supplémentaires liées à la hausse des prix de l'acier :

Considérant que faisant valoir que la hausse des cours de l'acier et ses répercussions sur le prix des matériaux a entraîné, pendant la période des travaux, un coût très supérieur à la majoration pour révision des prix prévue au contrat, la société requérante a demandé au maître de l'ouvrage au titre de l'imprévision une indemnité totale de 191 587 euros en compensation de la perte qu'elle aurait subie ;

Considérant que dans l'hypothèse où un événement extérieur aux parties, imprévisible au moment de la conclusion du contrat, a pour effet de bouleverser l'économie du contrat, le titulaire du marché est en droit de réclamer au maître d'ouvrage une indemnité représentant la part de la charge extra contractuelle qu'il a supportée en exécutant les prestations dont il avait la charge ;

Considérant que, d'une part, le cahier des clauses administratives particulières du marché comportait en son article 3-3-4 une clause de révision de prix prévoyant la répercussion sur les prix du marché, des variations des éléments constitutifs du coût des travaux et réglant ces variations par une formule de révision ayant pour référence l'indice TP 02 ouvrage d'art en site terrestre, fluvial ou maritime ; q ue si la société requérante soutient que du fait du caractère inadapté de l'indice auquel fait référence la formule de révision de prix, l'augmentation brutale du prix des aciers durant la période d'exécution des travaux n'a pas été prise en compte, elle ne pouvait ignorer en tant que professionnelle avisée que la formule de variation de cet indice, eu égard à sa composition, ne permettait de prendre en compte que de manière très partielle les hausses des prix de l'acier utilisé qui devaient ainsi entrer dans ses prévisions ; que, d'autre part, il résulte de l'instruction, en particulier du tableau INSEE, que la variation à la hausse de l'indice TP 02 qui a été de 6,54% sur la période de 9 mois ayant précédé l'établissement des prix du marché n'a été, en comparaison, pendant les 21 mois de la période d'exécution du contrat de septembre 2004 à décembre 2006 que de 8,06% ; que par suite, le moyen tiré d'une augmentation brutale et imprévisible du prix de l'acier postérieurement à la signature du marché ne peut qu'être écarté ; qu'en tout état de cause, la charge supplémentaire alléguée de 191 587 euros HT imputable à la hausse du prix de l'acier correspond à 3% du montant global du marché qui doit être pris comme base de référence dès lors que les membres d'un groupement solidaire d'entreprises sont engagés pour la totalité du marché qui était un marché unique ; que cette augmentation de 3% n'a pas modifié l'économie du contrat dans une proportion suffisante pour ouvrir droit, au profit de l'intéressée, à l'allocation d'une indemnité pour charges extracontractuelles ; qu'ainsi, la société requérante n'est pas fondée à obtenir une indemnisation de l'Etat à ce titre » (CAA Bordeaux, 3 mai 2011, n°10BX01996).

L’indemnisation ne pourra, en tout état de cause, être accordée que sous réserves de la caractérisation du bouleversement de l’économie du contrat. Cette notion est importante dans la mesure où les personnes publiques sont soumises au principe d’interdiction d’octroi de libéralités et qu’elles doivent justifier de chacune de leurs dépenses publiques.

Mots clés : bouleversement de l’économie du contrat – théorie de l’imprévision – indemnisation du titulaire d’un marché public

Article droit immobilier

Mon, 27 Mar 2023 09:22:22 GMT

BAUX D’HABITATION

L’OBLIGATION DE DELIVRER UN LOGEMENT DECENT

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. « Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. « Le bailleur est obligé : « a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; « b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; « c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; « d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Conformément aux dispositions de l’article 1er du Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent susvisé :

« Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret ».

L’article 2 du Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».

Et, l’article 3 de préciser que :

« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables ».

La jurisprudence est particulièrement stricte et considère que la délivrance en bon état suppose une délivrance conforme aux normes minimales de confort et d'habitabilité ( Cass. 3e civ., 8 juin 1995, n° 93-14.869 : JurisData n° 1995-001489 ).

Il a été ainsi jugé, en ce sens, que :

- ne satisfait pas à son obligation le propriétaire qui met à la disposition du preneur un appartement équipé d'une chaudière et d'un chauffe-eau défectueux ( CA Aix-en-Provence, 15 janv. 1997, n° 01/00010 ) ou un équipement à gaz qui présente un risque manifeste pour la sécurité du locataire ;

- ne peut être considéré comme décent un logement qui comporte une installation électrique défectueuse ou dangereuse ( CA Paris, 1er févr. 2011, n° 08/17463 ; CA Aix-en-Provence, 14 mars 2006 : JurisData n° 2006-300015 ).

A défaut et conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la jurisprudence considère que le locataire est fondé à solliciter la mise en conformité du logement en location.

Le bailleur peut ainsi être condamné à effectuer les travaux sous astreinte ( CA Lyon, 8e ch., 30 juin 2009, n° 07/07445 : JurisData n° 2009-007922 ; Loyers et copr. 2009, comm. 255 , concernant une baignoire hors d'usage et l'absence de VMC ).

Ces dispositions relatives à la décence des logements s’inscrivent dans le prolongement des obligations des bailleurs telles que prévues par l’article 1719 du Code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Mots clés : Bail d’habitation – logement indécent – responsabilité du bailleur – obligation de délivrance – obligation d’entretien

Article droit immobilier et copropriete

Mon, 27 Mar 2023 09:15:28 GMT

LA CREATION DE PARTIES COMMUNES SPECIALES ET LES CHARGES DE COPROPRIETE

La Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Ci-après Loi « ELAN ») est venue modifier certaines dispositions de la loi du 10 juillet 1965 Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis .

L’article 209 de la loi Elan a ainsi créé les articles 6-2, 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 6-2 traite des parties communes spéciales.
L’article 6-3 renvoie aux parties communes à jouissance privative.
L’article 6-4 traite des deux thèmes et renvoie ainsi aux parties communes spéciales et aux parties communes à jouissance privative.

S’agissant plus spécifiquement de l’article 6-4 de la loi de 1965, ce dernier dispose que :

« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Autrement dit, la loi Elan prévoyait que le règlement de copropriété devait être mis en conformité en mentionnant expressément l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative. L’article 209 de la loi Elan disposait que :

« Les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la présente loi, pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (…).

A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.
La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ».

Les copropriétés devaient ainsi modifier leur règlement de copropriété avant le 23 novembre 2021.

Or, l’article 209-II de de la loi ELAN a été intégralement réécrit par la LOI n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale , dite « Loi 3DS».

L’article 89 de la Loi n°2022-217 du 21 février 2022 précitée est venue préciser que :

« La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifiée :

2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :

II. L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties commune ».

Il convient, désormais, de retenir en application de ces dispositions que toute date butoir pour la mise en conformité des règlements a disparu.

Désormais, le dispositif s’articule autour de la date pivot du 1er juillet 2022 et deux situations doivent être distinguées :

D’une part, pour les immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022 : Le règlement de copropriété à venir devra impérativement mentionner l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative. A défaut, les droits attachés à ces parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative seront présumés ne pas exister ;

D’autre part, pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1 ^er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires doit jusqu’à obtention d’un vote favorable inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale la question de cette mention dans le règlement de copropriété.

Dans ce dernier cas, il est prévu que si la mise à jour des règlements de copropriété n’a pas été votée, cette absence de vote n’a pas d’incidence juridique dans la mesure où cela n’entrainera nullement la remise en cause d’un droit acquis ou l’existence des parties communes dites spéciales.

L’article 89 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022 se termine en précisant que l'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.

Droit de la construction

Fri, 03 Mar 2023 11:56:47 GMT

VENTE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT : QUI DOIT REALISER LES TRAVAUX CONSECUTIFS A DES CONSTRUCTIONS INACHEVEES ET IMMEUBLES MENAÇANT RUINE ?

La vente en état futur d’achèvement est définie par l’article 1601-3 du Code Civil comme suit :

« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux »

Le Juge administratif a eu l’occasion de juger, dans le cadre d’une affaire relative à la mise en œuvre des pouvoirs de police résultant de l’article L.511-2 du Code de la construction et de l’habitation à la suite de la défaillance du promoteur que si les ouvrages deviennent la propriété des acquéreurs au fur et à mesure de leur exécution, les acquéreurs ne pouvaient être débiteurs des obligations de réparation ou de démolition qui incombent au propriétaire d’un immeuble menaçant ruine à défaut de réception des travaux et de la qualité de maître d’ouvrage du Vendeur-Promoteur.

Le Juge considérant que les acquéreurs des biens en VEFA, bien que propriétaires, ne disposent pas de la qualité de maître d’ouvrage avant la réception des travaux.

Dans un arrêt rendu le 28 septembre 2020, le Conseil d’Etat a jugé que

« 4. Il résulte des dispositions citées au point 3 que le transfert de propriété des terrains faisant l'objet de la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique intervient, à défaut d'accord amiable antérieur, à la date de l'ordonnance rendue par le juge de l'expropriation. Toutefois, le nouveau propriétaire n'entre en possession du bien qu'à la date du paiement de l'indemnité ou de sa consignation. Avant cette date, l'expropriant ne peut réaliser des travaux sur la propriété, sauf accord de l'exproprié, sauf à constituer une emprise irrégulière. Dans ces conditions, les obligations de réparation ou de démolition incombant à la personne propriétaire d'un immeuble menaçant ruine, pour l'application des dispositions de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent être mises à la charge de l'expropriant avant le paiement de l'indemnité, quand bien même il est propriétaire du bien, dès lors que, jusqu'à cette date, il ne dispose pas des pouvoirs de maître de l'ouvrage » (CE, 28 septembre 2020, n°426290 : https://www.legifrance.gouv.fr